Uma colega chamada Denise enviou um caso prático durante a live do Professor Marcos Salomão que ilustra perfeitamente os desafios reais que registradores, advogados e profissionais do Direito Imobiliário enfrentam todos os dias.
Após finalizar um inventário extrajudicial de uma área de 57 ha dentro de um condomínio maior de 89 ha, o cliente agora quer georreferenciar, medir com precisão e — o mais importante — obter uma matrícula individualizada para sua porção. Além disso, ele possui cessão de direitos hereditários de mais 6 ha e foi identificado um excedente de área.
O Professor Marcos Salomão analisou o caso ao vivo, explicando com clareza as melhores opções: desmembramento com extinção de condomínio e a extremação.
Assista à live completa aqui: ATENÇÃO PROFISSIONAIS: EXTREMAÇÃO e Desmembramento EXPLICADOS na Prática! – Professor Marcos Salomão
Canal do Professor Marcos Salomão: YouTube @ProfessorMarcosSalomão
Por que não basta deixar a área “embolada” na matrícula antiga?
Quando a área está dentro de uma matrícula maior (condomínio pro indiviso), o registro só menciona a fração ideal, sem localizar exatamente os limites. Isso gera insegurança jurídica, dificulta venda, financiamento e futura sucessão.
O princípio registral é claro: uma matrícula = um imóvel. Não é possível ter dois imóveis localizados dentro da mesma matrícula. Por isso surgem as principais soluções: desmembramento com extinção de condomínio e extremação.
Desmembramento com Extinção de Condomínio: a via tradicional
É o caminho mais comum quando há consenso entre os condôminos. Medem-se as áreas, extingue-se o condomínio e cada proprietário recebe sua matrícula individualizada. Seguro, eficiente e muito utilizado após inventários.
Extremação: a solução cirúrgica e mais ágil
Quando a área está bem delimitada na extremidade da matrícula e os demais proprietários não precisam mexer em todo o imóvel, a extremação é a ferramenta ideal.
No procedimento:
- Mede-se a área com planta e memorial descritivo;
- Convida-se apenas os confrontantes (não todos os da matrícula);
- Obtém-se a anuência por escritura pública declaratória de localização/extremação;
- Leva-se ao registro para averbação e abertura de nova matrícula.
Funciona especialmente bem em imóveis rurais (e em alguns estados também em urbanos). É um procedimento específico, mais rápido que desmembrar todo o condomínio.
Atenção importante: nem todos os estados admitem a extremação e o sucesso depende muito da colaboração dos confrontantes. Quando há menores, usufrutuários ou pessoas difíceis de localizar, o processo exige mais cuidado e estratégia.
Por que dominar esses procedimentos muda sua carreira?
Casos como o que o Professor Marcos Salomão trouxe na live chegam diariamente nos cartórios e escritórios. Quem sabe explicar, planejar e executar desmembramento, extinção de condomínio e extremação com segurança atende melhor o cliente, evita retrabalho e se destaca no mercado.
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